24. 06. 2018
04071 м. Київ, а/с 110
тел/факс (044) 207-12-58
тел.моб   (066) 346-08-46
home1 search contacts

Як зробити непідйомне для більшості людей житло доступним.

smaller text tool iconmedium text tool iconlarger text tool icon

 


В останні місяці уряд посилено продукує ідеї, як зробити непідйомне для більшості людей житло доступним. У вересні з ініціативою програми оренди житла з правом викупу вийшла Державна іпотечна установа, а через місяць ідею передачі квартир у лізинг озвучив віце-прем'єр-міністр Борис Колесников.

Прикметно, що у всіх дотеперішніх і нових програмах фігурує непорушне словосполучення «доступне житло». У країні діє щонайменше три таких програми: президентська іпотека під 3%, програма 30/70 (де 30% вартості житла оплачує держава), нацпроект будівництва так званих президентських кварталів.

Утім, попри всі зусилля, житло вперто залишається "поза зоною доступу" для більшості стражденного населення. Можливо, тому якраз під завісу виборчої кампанії уряд зважився на нестандартний захід і спробував просувати доступне житло руками "начальників транспортного цеху" – у найближчому майбутньому реалізацією нацпрограми займатиметься спеціальне агентство у рамках Міністерства інфраструктури.

Про умови нової ініціативи поки що відомо небагато. Придбати житло площею 50 кв. м можна буде за 300 тис грн (вартість 1 кв. м – близько 6 тис грн) або на умовах фінансового лізингу під 3% річних на 12-15 років. Перший внесок становитиме 15%, а щомісячний платіж сім'ї – 2 тис грн. Обіцяють, що ключі від квартири з оздобленням, сантехнікою і кухонними комплектами покупець одержить у день надання банку документів, які підтверджують його платоспроможність, і сплати першого внеску. При цьому споживач безпосередньо укладає договір з «Ощадбанком». Очікується, що в кінці листопада уряд розгляне проект програми на своєму засіданні.

Планується, що будівництво будинків за фінськими технологіями в містах-мільйонниках почнеться у травні-червні 2013 року. Для реалізації цього проекту вже залучено 5 фінських архітектурних бюро. Завдання наступного року – побудувати як мінімум 10 тис квартир, у 2014 році – 25 тис квартир, а потім вийти на щорічне будівництво 50-100 тис квартир.

Держава виступатиме замовником житла у рамках цієї програми для соціальних працівників і військових. А головною відмінністю проекту буде те, що покупець, який одержить лізинг, не стоятиме в черзі на квартиру.

Щоб залучити забудовників, держава зобов'язується компенсувати відсотки за кредитами під час купівлі технологій і будівельного обладнання. Крім того, за рахунок держави планується прокласти інженерні мережі у мікрорайонах, що будуються, а місцева влада безкоштовно виділить землю.

Янукович доручив активізувати будівництво доступного житла

І хоча не зовсім зрозуміло, як працюватиме ця схема, а також скільки коштів буде спрямовано на цю програму (УНІАН звертався із запитом до пана Колесникова і чекає відповіді), спробуємо розібратися, наскільки проект може зацікавити всіх учасників – населення, забудовників і банки.

Як працює лізинг

Учасники ринку кажуть, що досі в Україні не практикувалася схема продажу квартир у лізинг, яка, по суті, нагадує оренду житла з правом викупу.

За словами старшого партнера адвокатської компанії «Кравець, Новак і партнери» Ростислава Кравця, лізингодавець (банк, лізингова компанія) укладає з лізингоотримувачем договір фінансового лізингу, за яким передає в оренду з подальшим викупом конкретну квартиру. Лізингоотримувач, згідно з графіком, вносить платіж і в кінці терміну викуповує квартиру. До моменту викупу квартира є власністю лізингодавця. Він же повинен дати дозвіл на реєстрацію мешканців і їх заселення у квартиру.

Тоді як, наприклад, в іпотеці покупець відразу отримує право власності на квартиру, тільки вона перебуває у заставі в банку до повного погашення кредиту.

Експерт Асоціації лізингодавців України, старший юрист компанії «Райффайзен Лізинг Аваль» Людмила Мукоїда уточнила, що в лізинг не можуть передаватися земельні ділянки і недобудовані будівлі (тобто і квартири в будинках, що будуються).

Щомісячний платіж при лізингу складатиметься з орендної плати (визначається, виходячи з вартості квартири, терміну лізингу і схеми погашення) і винагороди орендодавця (за ставкою 3%). Додатково в платежі можуть бути включені плата за супровід і страховка квартири.

«Лізинг, по суті, це та сама розстрочка. З тією різницею, що сума платежу позичальника обчислюється по-іншому. Лізинг – це оренда з правом викупу, де рахунок складається з двох частин: власне плати за оренду і самого викупу. Тут [схему] можна порівнювати з кредитом», – пояснив керівник відділу продажів столичного житлового комплексу Park Stone Дмитро Шостя.

Юрист юридичної компанії «Алексєєв, Боярчуков і партнери» Єгор Штокалов уточнив, що існує прямий лізинг, коли у лізингової компанії вже є у власності об'єкт нерухомості і вона пропонує його в довгострокову оренду з подальшим переходом права власності, а також непрямий лізинг, коли покупець вибирає об'єкт нерухомості і звертається у лізингову компанію з пропозицією укласти договір лізингу.

За словами юриста, на законодавчому рівні лізингові правовідносини не врегульовані належним чином. Закон «Про фінансовий лізинг» останній раз переглядався у 2003 році, а Цивільний кодекс узагалі посилає до розділів оренди і купівлі-продажу.

«Іншими словами, договір лізингу – це своєрідний гібрид договору оренди і договору купівлі-продажу», – резюмував Штокалов.

Тому більшість ризиків для покупця житла може містити в собі сам договір лізингу, оскільки саме він передбачає права і обов'язки сторін, терміни виплати лізингових платежів, відповідальність за прострочення виконання зобов'язань, порядок передачі квартири у власність покупця.

За словами старшого юриста компанії «Райффайзен Лізинг Аваль», лізингові компанії несуть значні витрати, пов'язані з придбанням нерухомості і її передачею кінцевому покупцеві. Як правило, покупець вибирає квартиру, а лізингова компанія набуває її у власність. При цьому компанія повинна сплатити держмито (1% вартості нерухомості), нотаріальні послуги, збір до Пенсійного фонду (1% вартості нерухомості), витрати, пов'язані з реєстрацією права власності у БТІ. Зрозуміло, що ці витрати потім буде покладено на покупця.

«Такі витрати роблять відчутно дорожчими операції фінансового лізингу нерухомості для потенційних лізингоотримувачів у порівнянні з іншими фінансовими механізмами придбання права власності на нерухоме майно», – резюмувала Мукоїда.

До того ж, договір фінансового лізингу підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. А під час переходу права власності на квартиру, крім договору лізингу, на практиці вимагають укладати окремий договір купівлі-продажу житла.

Але цим справа не обмежується. Операції з лізингом супроводжуються й іншими незручностями та ризиками. Наприклад, викуповуючи житловий будинок, лізингова компанія, згідно з законодавством, одночасно набуває і земельну ділянку під ним. Це також призводить до додаткових витрат на придбання ділянки і її обслуговування. Оскільки земля не може бути предметом лізингу, тільки після викупу нерухомості лізингоотримувач може викупити й отримати право власності на землю.

Юрист компанії «Райффайзен Лізинг Аваль» уточнила, що лізингова компанія має право відмовитися від договору і вимагати повернення квартири, якщо покупець прострочив платежі понад 30 днів. Проте в законодавстві не передбачені процедури і порядок виселення у примусовому порядку тих, хто проживає там, і надання їм житла для тимчасового проживання.

Словом, поки що лізингові схеми для лізингових компаній вигідніші, ніж для покупців житла у лізинг.

«У даній схемі ризиків у лізингодавця майже немає. У разі порушення умов договору він може у будь-який момент виселити людей і здати квартиру в лізинг іншим охочим», – додав Кравець.

Відповідно до законодавства, банки можуть займатися фінансовим лізингом, якщо цей вид діяльності значиться у доповненні до банківської ліцензії, виданої Нацбанком.

Проте зазвичай банки не хочуть заморожувати свій капітал в об'єктах нерухомості і для цього створюють спеціальні компанії («Унікредит Лізинг», «ОТП лізинг», «Райффайзен лізинг Аваль» тощо).

Старий вміст у новій обгортці

Самі банки стримано сприйняли нову житлову ініціативу. Вони не готові гіпотетично міркувати про її плюси і мінуси, не маючи затвердженого документа з прописаними умовами на руках.

"Доступне житло" та іпотечне кредитування не мають попиту у молоді

За словами експертів, лізинг комерційної нерухомості в Україні не здобув великої популярності: за останні кілька років у країні було проведено лише декілька операцій з лізингом, зокрема офісних площ. А досвіду купівлі у лізинг житла в країні взагалі немає.

За логікою, держава виступить замовником будівництва такого житла, а забудовників визначатимуть у ході тендеру. Потім житло повинен буде викупити «Ощадбанк», щоб здати його в лізинг кінцевим покупцям.

Очевидно, що банку потрібен або дешевий ресурс для викупу квартир, або кошти має виділити держава. Тоді реальність ставки 3% викликає великі сумніви, оскільки державі, мабуть, доведеться використовувати позикові кошти для реалізації програми, а залучити їх бодай під 2% у нинішніх умовах нереально. Причому віддати квартири в лізинг під 3% на 15 років означає, що ці кошти буде заморожено.

Та й сама ідея не нова. У вересні Державна іпотечна установа внесла до Кабміну програму надання житла в оренду з правом викупу, яка дуже нагадує лізинг. ДІУ планувала викуповувати квартири в новобудовах. Орендна плата пропонувалася у розмірі тих-таки 3% вартості квартири, а викуповувати житло можна було до 15 років. У ДІУ підрахували, що вартість такого житла для Києва буде 7,5 тис грн/кв. м, для обласних центрів — 5,5 тис грн. Установа так і не дочекалася затвердження програми, хоча розглянути її уряд повинен був ще місяць тому.

Зараз у ДІУ все ще сподіваються на ухвалення її програми і вважають, що програми не конкуруватимуть одна з одною, а розширять можливості для населення.

Ще один учасник державних житлових програм — Держфонд сприяння молодіжному житловому будівництву ще кілька років тому пропонував пільгові режими оплати готового житла за різними варіантами на виплат. Але тоді на такі проекти коштів у держбюджеті не було.

«Головна причина, чому ці пропозиції не були реалізовані, – банальний брак фінансування для оплати будівництва такого житла. Сьогодні, судячи з усього, у держави з'явилися такі фінансові можливості», – припускає голова правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Леонід Рисухін.

Він вважає, що лізинг може зацікавити молодь, і готовий включитися у нову програму.

«Фонд технологічно на 100% готовий до реалізації будь-якої програми державної підтримки, зокрема й обслуговування договорів про передачу житла у лізинг, на виплат, в оренду, зокрема з правом викупу. Фонд є фінансовим інструментом уряду в реалізації таких програм, він для цього й створений, і це його «ділянка» роботи», – додав Рисухін.

"Фінський конструктор"

Не встиг Борис Колесников озвучити свою програму, як будівельники негайно відреагували. Наприклад, найбільший столичний забудовник «Київміськбуд» уже встиг вивчити у Фінляндії досвід застосування їхніх технологій у будівництві житла.

Виявляється, фінське — давно забуте радянське. Панельне зведення житла за фінськими технологіями давно застосовується у будівництві. Воно полягає в тому, що панелі, які виготовляються на залізобетонних заводах, вмонтовують на будівництві. У такий спосіб зводили будинки ще за часів Радянського Союзу.

«Проте, на відміну від уже звичних каркасів, фінські виготовляються на високоточному обладнанні з застосуванням нових технологій. Наприклад, допустима ширина шва між ними – до сантиметра. Крім того, у фінські панелі зашиваються утеплювачі, що дозволяє зробити дім енергоощадним. Оскільки каркаси виготовлятимуть у цеху, монтувати таке житло можна буде за будь-якої погоди», – ділиться здобутим досвідом віце-президент ПАТ «ХК «Київміськбуд» Едуард Шевчук.

Причому у Фінляндії швидкоскладальні технології застосовують для будівництва і 22-поверхівок. А гарантійний термін таких будинків – 99 років.

Швидке і дешеве будівництво житла за фінськими технологіями застосовне і для Києва, вважає Шевчук.

«Якщо бюджет візьме на себе підведення до таких будинків комунікацій, а місто виділить безкоштовно землю, ми вийдемо на вартість одного квадратного метра 6-7 тис грн», – додав віце-президент «Київміськбуду».

На думку керівництва холдингу, будувати швидкоспоруджуване житло для компанії буде вигідно. Зараз ведуться переговори і консультації щодо участі «Київміськбуду» в цьому проекті. Можливо, компанія кооперуватиметься з виробником панелей.

Питання, знову ж таки, в грошах. Адже вітчизняним ЖБК доведеться купувати технології та устаткування, а також переймати досвід виробництва фінських панелей.

Водночас керівник відділу продажів столичного житлового комплексу Park Stone Дмитро Шостя не бачить вигоди для забудовників, особливо для київських, де собівартість будівництва житла вже давно перевалила за 6 тис грн. А безкоштовні комунікації і земля ще не гарантують, що не буде інших «накруток».

«Якщо в якомусь приміському комплексі продавати квартири гуртом, то, можливо, ціна 6 тис. грн/кв. м і компенсує всі витрати на будівництво. Київські забудовники не хочуть брати участь у програмі «Доступне житло», де пропонується вища ціна, а пропозиція 6 тисяч точно не має сенсу. Забудовники з провінції ще можуть розраховувати на прибуток, але у великих містах – навряд, якщо ціна 6 тисяч гривень встановлена по всій країні», – вважає він.

Враховуючи, що в будівництво доведеться вкладати власні кошти, брати участь у програмі зможуть тільки ті забудовники, які готові продавати житло по 6 тисяч. «Таких одиниці – дуже дешево. Забудовники не вкладають свої кошти, а фактично їх заморожують», – додав Шостя.

Шостя вважає, що програмі не судилося бути реалізованою. «Я думаю, вона й не запуститься. По суті, вона нічим не відрізняється від схеми кредитування. Зроблено хитро. Люди бояться кредитів, уже встигли обпектися, а зараз схему трохи переінакшили, назвали по-іншому, щоб привернути до себе інтерес. Але на ділі це той самий кредит», – резюмував представник забудовника.

Виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації (УНІА) Павло Матіяш вважає, що будівництво швидкоспоруджуваного соціального житла з безкоштовною землею і комунікаціями – це правильно і логічно. Проте, на його думку, економічно доцільно було б будувати житло (з безкоштовними комунікаціями і землею), де була б частина соціальних квартир за встановленою державою ціною, а інші – пустити в комерційний продаж. Тоді б від охочих і будувати, і купувати житло не було б відбою.

Тетяна Акімова


Newer news items:
Older news items:

Додати коментар

Захисний код
Оновити

Останні новини

Курси валют

 

 

Календар

< червня 2018 >
П В С Ч П С Н
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30